Почему не платить налоги при продаже недвижимости это не только незаконно, но и экономически невыгодно
Существует достаточно много мифов о налогах, связанных с продажей недвижимости. Особенно часто встречается мнение, что налоги это огромные расходы, которые всегда можно избежать, если использовать хитрые схемы или просто дождаться подходящего момента, чтобы продать недвижимость без обязательств перед государством. Однако реальность, как это часто бывает, далека от таких упрощённых теорий. Один конкретный кейс может наглядно показать, почему попытки избежать налоговых выплат на самом деле не только не оправданы, но и экономически нецелесообразны.
Необоснованные мифы о налогах при продаже недвижимости
Начиная с того, что налог на прибыль с продажи недвижимости у физических лиц составляет 13%, для многих людей это уже становится непреодолимой преградой. Мифы, окружающие налоговое законодательство, заставляют думать, что «платить налоги это вредно, это невыгодно», а «существуют схемы для обхода налогов». Однако такие представления зачастую становятся причиной серьезных финансовых ошибок.
Мой кейс: как я заработал на налогах
Возьмём мой личный пример. 20 марта 2024 года я приобрёл помещение площадью 63 м² с торгов за 12 292 000 рублей. Всего через 22 дня, 11 апреля того же года, я продал это помещение за 16 800 000 рублей. Разница в цене 4 508 000 рублей является моей прибылью, и, согласно законам России, я обязан заплатить 13% налога с этой суммы, что составило 586 000 рублей.
Однако возникает вопрос: когда же нужно платить этот налог? Согласно законодательству, декларацию по налогам физическое лицо подаёт только в следующем году, то есть я сдал декларацию только в 2025 году, и оплатить налог я должен был до 15 июля 2025 года.
Зачем платить налоги?
Я заплатил налог в размере 586 000 рублей, и вот что оказалось интересным. За вычетом комиссии агентов, моя чистая прибыль составила 3 508 000 рублей. Положив эти деньги на депозит под ставку 15% годовых, я получил дополнительно 650 000 рублей то есть, практически на налоговую сумму, которую я заплатил! Другими словами, за год мой налог приносил доход. Можно сказать, что я на налогах заработал.
«Налоги это невыгодно»: мифы о налогах и реальность
Обычно противники налогообложения при продаже недвижимости говорят, что «налоги на продажу это слишком дорого». Однако в реальной жизни, даже если бы депозиты были по ставке 7-8%, как это часто бывает в период экономической нестабильности, я бы всё равно заработал на этом дополнительный доход например, вложив деньги в акции с высокими дивидендами. Тем более, что в тот момент фондовый рынок был далеко не мёртвым.
Мутные схемы и потери
Представьте, что я решил бы продать недвижимость с применением мутной схемы с занижением цены. Конечно, это позволило бы избежать налогов, но с какой ценой? Прежде всего, я бы потерял время сделка бы затянулась. Кроме того, покупатель, узнав о занижении цены, вероятно, потребовал бы существенные скидки. В конечном итоге, по оценкам экспертов, я бы потерял минимум 500-600 тысяч рублей из-за этих «схем». Таким образом, моя прибыль от продажи сократилась бы на значительную сумму.
Упорство в избегании налогов: что стоит за этим?
Как видно из моего примера, стремление избежать налогов это не только незаконно, но и экономически нецелесообразно. В реальности, налоговые выплаты это просто часть нормальной экономики, которая помогает государству поддерживать инфраструктуру и обеспечивать благосостояние граждан. В то же время, такие выплаты могут быть выгодными для самого продавца, если он грамотно управляет своими средствами. Даже если ставка по депозитам или в акциях ниже, нежели в момент моей сделки, выгоднее платить налоги и получать доход на эти средства, чем откладывать свою сделку в ожидании «безналогового» периода.
Итак, пора избавиться от мифа «налоги это невыгодно» и взглянуть на налоги как на часть рациональной финансовой стратегии. В ряде случаев, налоговые выплаты гораздо выгоднее, чем зависать с капиталом в объекте недвижимости на долгие годы, надеясь на «безналоговую» сделку.
Если ваш основной аргумент против уплаты налогов при продаже недвижимости это то, что «налоги невыгодны», то подумайте ещё раз. Возможно, ваши усилия в «поисках схем» для уклонения от налогов не только нелегальны, но и не принесут ожидаемой выгоды. Как показал мой опыт, упорство в этих вопросах вряд ли оправдает себя в долгосрочной перспективе.
